租售同权?不好意思,这还是个美丽的肥皂泡呢!

租房=买房？图样图森破~~

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7月17日，广州市政府办公厅印发了《广州市加快住房租赁市场工作方案》，其中关于“租售同权”的相关条款引发了市场广泛的关注。

《方案》中是这么说的：“到2020年，形成政府、企业和个人互相补充、协同发展的租赁住房供应体系，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”

▲广州政府官网发布的《方案》截图

简单来说便是，在未来的广州，不管你是买的房子还是租的房子，符合条件的适龄入学子女享有同等的入学权利。

这对于市场，相当于一颗重磅炸弹，毕竟有学区尤其是优质学区的房子，是众人争相抢夺的“香饽饽”，集市场万千宠爱于一身。在“租购同权”之后，“学区房”的优势似乎“荡然无存”。

除了“租购同权”外，广州的《方案》中还提出一系列改革举措，包括公积金租房提取额度增加、划出一定比例的公共租赁住房优先满足符合条件的中低收入住房公积金缴存人、增加租赁住房用地有效供应、允许将商业用房等按规定改造为租赁住房等。

不难发现，其中很多举措都是国务院办公厅所倡导的“租售并举”相关细化落地措施。

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去年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的概念，并明确指出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。

随后，许多城市都发布了相关的细化落地措施。

视线转回到我们熟悉的杭州，在3月24日晚间便在土地市场上做了相关规定：“当溢价率达到70%时锁定限价并转入竞报自持比例”，也就是说，自持部分的面积未来开发商不能出售，只能用作出租用途。

政策的效果也是显而易见的，从该规定实施以来，杭州市区共出让了36宗相关地块，其中有17宗地块需要一定比例的自持，在涉宅用地中需自持的比例更高，达65%。包括联发、葛洲坝、中冶、杭房、融信等多家房企在内的开发商，都在杭城拿下了需要自持的地块。

▲有自持部分的涉宅用地

虽然现阶段不能断言自持部分的面积开发商将如何打造，但我们能肯定的是不少开发商要“转身变房东”了。

万科、龙湖等开发商都已经在长租公寓领域“小试牛刀”，万科的泊寓、龙湖的冠寓都已经在杭州相继落地，未来或许还将有更多房企来租赁领域“分一杯羹”。

从政策的变化来看，杭州俨然是将长期贯彻“自持”和“租赁”的，较新的土地挂牌公告中，关于现房销售的规定已经取消，而自持的规定并未改变。随着后续越来越多的地块出让，自持将成为市场的趋势。

当然，在未来政策还有可能进一步深化，杭州的“邻居”上海便已经走在了前列，其7月9日发布的地块出让公告中直接规定土地用途为“租赁住房”。

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广州的《方案》刚刚公布，未来的实施效果暂时不得而知，北京、上海、杭州等一二线城市会否随后跟进也很难说。但该方案对于楼市的意义和影响是不能忽略的。

如果“租购同权”成为普遍，那么许多买不起房的刚需很可能选择长期租房而不是买房，尤其是在当前市场的房价水平之下。

就杭州市场而言，万元房几乎从市区“销声匿迹”，多个曾经刚需的洼地价格也已经不再如当年亲民，刚需购房的总价门槛已经从曾经的百万左右上涨至如今250万甚至300万，“买不到房买不起房”成为了刚需无法言说的“痛”。

如果“租购同权”，那么租房对于他们来说，必然是优选。但同时，未来学区周边房源的租金很可能迎来暴涨，久而久之刚需或又被“拒之门外”。

目前，“租购同权”实施的难度是可以想象的，尤其是在享有同等入学条件上。仍以杭州为例，优质学区的“一表生”、“二表生”早已人满为患，每年都有家长为了杭州的入学“挤破头”。

就现阶段而言，你敢说现在去租一套文鼎苑的房子住着，未来的某一天你的孩子就能获得学军小学的入学资格吗？显然，你会觉得自己疯了。

尽管根据现行的入学政策，租户属于四表生仍有入学资格，但如学军这样热门的学校，仅一表生就已经爆棚，更不用说二表生、三表生、四表生的入学资格了。

所以说，单有租房政策的相关鼓励政策出台是远远不够的。只有配合出台相应的教育政策，让优质的教育资源得到更好更全面的平均分配，“租购同权”才能得到真正推进，买房者和租房者才能都享受到政策所带来的利好。

从短期来看，租房仍旧只是买房市场的补充，无法替代购买。对于未来，我们可以说“租购同权”会是趋势，只是实现道路还有很长很长……