破墙前进还是及时转弯?风雨已至,开发商如何应战

如果说上半年的杭州楼市是非常态的，那么土地市场同样如此。

从拱墅、富阳、萧山地价相继创新高，到土地限价规定变严，再到自持比例屡创新高，一串串数字都是土地市场现状的较好说明。

数字只是证明土地市场“非常态”的其中一面，另一面便是房企表现的非常态。在今年上半年的土拍市场上，融创、万科、滨江等曾经的“常客”已经鲜少露面，天阳、大家等本土房企开始在环杭州的大浙江区域动作频频，反倒是一些“新面孔”成为了杭州土地市场的主角。

❶

“激进”的新面孔

截止到目前，今年刚刚新入杭的房企共有6家，分别是联发、东渡、三湘印象、中冶、葛洲坝和中建，这些“新生”便是上半年土地市场的“激进”代表者。

在新入杭的6家房企中，中冶、葛洲坝和中建这3家都有国企央企背景，不仅如此，在今年上半年的土地市场中，国企央企特别是表现最为突出的一支队伍。

中冶斥资54.92亿元接连布局两子，分别位于翠苑和三塘，均是主城区较为核心的稀缺地段；葛洲坝虽然只拿下一宗地块，但总价高达43.18亿元，且自持比例高达44%；保利57.46亿元拿下滨江襄七房商住地，自持比例达36%……

闽系房企则是土地市场的另一支佼佼者。

在杭的闽系队伍今年又增加了一员大将，来自厦门的联发首入杭城便连落两子，布局良渚新城和杭钢新城。

不仅如此，融信、禹洲、金辉和建发等同样有不俗的表现，在上半年单宗地块总价TOP10榜单中，闽系房企拿下的地块就占据了4席。

2017年上半年单宗地块总价TOP10榜单►

或许是有强有力的资金支撑，或许是看好后市的发展潜力，亦或许是为了战略布局的需要，杭州成为了这些房企的“必争之地”。他们争相在杭城亮相、扎根，并且无惧现房的压力、自持的风险，成为了这一轮调控浪潮中“敢于吃螃蟹的人”。

❷

另辟蹊径的“土拍常客”

与上述“激进”的房企不同，在土地市场热度居高不下之时，一些曾经的土拍“常客”诸如融创、万科、滨江等，开始另辟蹊径，不再钟情于传统的扩张方式。

以滨江为例，在前两年的土拍中，优质地块的出让现场都会现身，但今年仅仅在6月29日的上半年收官战中亮相并出手，以49.99%的溢价率拿下萧山市北宅地，不受现房销售的约束。

尽管拿地少，但滨江后续的货源仍旧充足。过去半年时间，滨江以合作、旧改、小镇建设等新路径获取的货值，令人吃惊。

据统计，通过合作滨江今年上半年新增货值700余亿，包含了深圳、上海、杭州、湖州、舟山、温州等多个区域。

再看融创，通过此前并购融科、金成，以及15年和16年拿地的储备，融创今年杭州市场的在售项目多达十余个，融创时代奥城、融创溪涧堂、融创玖樟台、融创金成英特学府等都是杭城的热销项目，这些项目的热销也支撑了融创上半年近百亿的销售额，使得融创打破“铁三角”首次进入杭城房企半年榜单的前三名。

采取同样做法的还有万科、龙湖等等，万科的产业、物流、教育，龙湖的商业、长租公寓……

不难发现，这其中不少房企之前走的都是“高周转”路线，也许现房销售的门槛对他们而言并不合适，但自身业态的丰富性让这些房企在面对政策变化的市场行情中，能够快速找到合适的发展方向。

❸

“出走”的老杭州

在杭州城市地位不断提升之下，环杭州区域的价值也在被不断挖掘出来，不少房企就将目光投向了这些区域，尤其是杭州的老牌房企。

例如天阳，今年上半年出席了不少杭州市区土拍，但地只拿了一宗，位于其颇为熟悉的丁桥板块，总价9.79亿元，自持比例34%，需要现房销售。

但天阳上半年在环杭州区域却有了不小的收获，不仅仅亮相临安的土拍市场并参与竞价，更是首入宁波摘得江北文教街道宅地。

同样布局杭州外的还有大家，短短8天时间在湖州内拿下5宗地块布局，且在今年1月时以创新高的楼面价拿下富阳宅地，9299元/㎡的楼面价至今仍是富阳区域的“地王”。

据悉，大家房产的此番做法是为了更好贯彻其“深耕杭州、辐射长三角、布局全中国”的战略布局。

当前的杭州楼市无疑是充满“刀光剑影”的。资金实力不如央企国企的本土房企选择尚未被挖掘的潜力板块并非不是一个好方法，暂避锋芒修炼内功，就能更好得走得更远。

从去年开始，各类的政策调控纷至沓来，每家开发商都有自己的预判，有的认为不管市场怎么变踩准自己的节奏走就行，有的认为后市尚不明朗应该边走边看，还有的对后市保持谨慎态度已经放缓脚步甚至转向。

就土地市场而言，一些开发商拿下一宗自持地块试水后便鲜少在土地市场露面，如金地、保利；一些开发商拿地后仍活跃在土拍市场，如中冶、金辉；还有一些则“销声匿迹”，如万科、融创。

对开发商来说，选择并不少有，或直面挑战，或另辟蹊径，亦或退出，不同的做法总与各个房企自身的战略布局相呼应。

市场一直是处于变化中的，没有人能确定下一张牌是什么，未来永远都充满未知和神秘。

但也正因如此，未来同时也是充满挑战的，只要开发商认真修炼内功，总有一个点市场会与你形成优质契合，毕竟机会总是留给那些有准备的人。