杭州土拍新政后的房荒,谁之痛?

想什么呢，当然是刚需的殇！

随着萧山6宗地块成功出让，2017年上半年的土地市场落幕。

尽管今日的土拍结果稍显意外，但整个上半年的土地市场仍是亮点十足，非常具有可看性。

据统计，2017年上半年杭州市区（含余杭、萧山、富阳）共成功出让地块60宗，总出让金额638.85亿元。其中涉宅用地29宗，总出让金额506.52亿元。

从价格层面来看，上半年的土地市场并不是最抢眼的，毕竟2016年上半年的成绩单上写着“金光闪闪”的809.57亿元，足足比今年多出了170亿元。但是在这背后，频频出台的政策也好，拍地的火热战况也罢，2017年上半年留给市场更多的是痛，是殇，是思考。

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买不起的“房荒”正在袭来

上半年的前几个月，从重点一线城市到三四线城市，政策频频出台调控，土地市场亦然。

在大方向上，国土部与住建部联手发布文件，要求科学合理的供地，在供不应求的城市加大土地供应量；具体到杭州，在加大推地量之外，土拍规则被重新确立，地价有了限制，竞价方式也有了调整。

杭州现行的土拍政策►

当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；

当溢价率达到70%时，锁定限价，并转入竞报自持比例；

当有两个或以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

杭州现行的竞价方式►

如有两家或两家以上竞买人在报名时间开始时同时到达报名地点，并提交有关文件填写挂牌出让报名表的，将采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。参加摇号的竞买人须在摇号前已足额缴纳竞买保证金（含预约保证金）。

在这样的政策背景之下，地价被限住了，并未出现太过于“离谱”的价格，“地王”的刷新频率也远不及去年同期。今年上半年，只有西湖区、滨江区、萧山区、拱墅区共4个区域的较高楼面价被刷新，而2016年上半年有6个行政区域的楼面价被改写，其中多个区域的纪录更是被多次翻新。

当前杭城各区域楼面价记录一览►

但限制住的地价似乎只是表面，上述政策对于房价的限制尚未发挥作用。

从土拍新规出台之后的市场表现来看，4月26日至今共出让37宗地块，其中适用于新规的涉宅用地和商业地块共32宗，有18宗地块涉及到不同比例的自持，其中13宗地块涉宅。不仅如此，16宗地块中有3宗地块需要100%自持并配建养老用房，分别为招商田园商地、广宇复兴商地和宏立新湾商住地。不拿发现，自持比例俨然成为了房企的“新战场”。

从表面上看，土地限价让地价不再飞涨，但自持比例部分的成本会否转嫁到购房者身上，却成了尚无约束的部分，如果将自持部分计入成本价，那么上半年拍出的许多地块在2-3年后入市时，都将重塑板块房价。

例如建发&金辉联手拿下的三墩北宅地，楼面价为18488元/㎡，但自持比例达32%，有业内人士称各类成本叠加后的成本价约27000元/㎡，未来入市的房价将达到4万+；再比如葛洲坝拿下的蒋村地块，楼面价为31698元/㎡，自持比例高达44%，周边开发商测算其未来售价或将达到8万+……可以预见，2-3年后杭州市场上，面市的新房价格都将奔着3万+、4万+而去。

不用太早，仅是一年前的2016年初，杭州市场对于刚需的定义仍是总价百万左右的房源，但如今，似乎刚需的门槛正在被不断拔高，300万总价已然成为新的衡量标准。但以300万总价计算，100万的首付款对于许多工作时间不长想在杭置业的新杭州人而言，太难！

毫不夸张的说，一场买不起的“房荒”已经朝刚需、整个市场袭来。

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买不到的“房荒”已在路上

土拍新政带来的另一个直接后果便是，现房销售成为常态。

在2016年9月，杭州就有了溢价率到120%需现房销售的规定，但那是触及红线的地块并不多。但在今年3月更为严苛的规定出台以后，现房销售已经成为了拿地的必备条件。据统计，新政出台后的商业和涉宅地块中，有22宗地块需要现房销售，占比达68.8%，其中涉宅用地中，除了越秀临平山北地块、滨江市北地块、旭辉北干地块以及东原蜀山地块共计4宗地块外，其余都需要现房销售，也就是说今年新政后拍出的地块入市时间都将在2-3年后。

国土局要求加大土地供应量的本意是通过更多新房源面市，缓和市场供不应求的局面，从而稳定房价。当从当前杭州市场的情况来看，供不应求仍在持续，且正在慢慢陷入“无房可售”的“房荒”。

前不久透明售房网做过统计，截至5月底，杭州市区(不含大江东、富阳)商品住宅潜在供应(即已出让土地未形成商品住宅供应部分)大致为1800万平方米，其中主城区约770万平方米。与此同时，截至2017年6月29日下午16时，透明售房网公开可见的住宅显性库存为38178套（这还包含了一大波未给予网签的房源）。这两项数据相加，便是未来2-3年杭州市场上或许可见的所有新房。

然而，我们并不能保证未来2-3年内这些库存会全部面市，正如透明研究院院长方张接说的：“这其中有些是陈年旧地，有些开发周期会比较长，地块分布与地价层次也存在结构性矛盾，很难指望大多数能够在未来两年形成有效供应。”

毋庸置疑，在未来的2-3年内，一场“房荒”不可避免，对开发商而言，手中的存货卖一套少一套；对购房者而言，不管你是否买得起，可挑选的房源已经越来越少，买不买得到成为了关键所在。

后记：

对于购房者而言，每类人群都有各自的烦恼，刚需有刚需的忧伤，改善有改善的痛苦。对刚需而言，房价的上涨令可挑选的板块越来越少；对改善而言，房源太少，买房拼首付比例拼关系，摇到选房资格犹如彩票中了大奖。

这样的局面从很大程度上来自于现行的土地制度。虽从表面上对地价进行了控制，但溢价达70%后的竞拍“自持”却无形中提高了可售部分的地价成本，加上溢价50%后转现房销售也进一步加大了未来供需矛盾，未来房价上涨难以避免。

而在调控中，千万不要只看短期的房价和地价得到遏制，更要看的更远、更远……