自持55%创新高 沉寂许久的田园房价奔5万+!

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刚刚，田园板块成交了一宗宅地，由首开以总价9.27亿元拿下，楼面价18423元/㎡，自持比例55%。（自持比例如此之高，实际地价已奔3万+而去，未来的房价胡椒不敢想象，5万+？！）

今日18423元/㎡的楼面价创下了板块新高，相比原来的板块较高（田园牧歌11118元/㎡）涨幅为65.7%，如果算上自持比例，涨幅则更为明显。值得一提的是，该地块的自持比例是土拍新政实施以来，自持比例较高的一宗纯宅地。

田园板块的竞争有多激烈？首轮报价中，联发就报出了封顶价格，从第二轮开始就直接进入了自持面积比例的竞报。随后，首开、中梁、安徽置地、广宇等房企接连出手，竞争十分激烈。早在拍地前就有消息表示，田园地块的报名单位达21家，是今日所有地块中报名最多的。

放眼当前的土地市场，该地块9.27亿元的总价，不到2万的楼面价，已经是主城区范围内相对低价的区域，能吸引如此激烈的争夺也不足为奇。

来看田园板块周边，板块东侧的丁桥长睦单元，9月13日杭房拿地的楼面价为14178元/㎡，自持比例高达34%；板块南侧的杭钢新城，4月联发拿下一宗宅地，楼面价为19137元/㎡，自持比例为20%；板块北侧的运河新城，9月出让的两宗地块楼面价都逼近了19000元/㎡，且均需15%的自持……以此来看，今日成交的地价和自持比例似乎又在合理范围内。

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今日成交的地块体量不大，仅有5万方，但却是田园板块“沉寂”4年半后的首次“发声”。2013年4月25日，首开地产以7.26亿元拿下6万方宅地，楼面价11057元/㎡。在此之后，田园板块便陷入了“沉默期”，仅依靠2009-2013年间的存货量在市场上沉浮。

尽管前两年田园板块各项目的去化情况不尽如人意，但随着2016年以来的市场行情以及长达4年半的土地“空窗期”，如今田园板块可售房源并不多。

根据透明售房网的数据统计显示，4个在售楼盘总的可售套数仅为269套，如果考虑到部分项目网签的滞后性，实际可售套数可能更少。从这方面来看，未来首开项目面市之时，板块基本处于没有竞争对手的状态，这或许也是首开今日以高达55%自持比例拿下地块的底气之一。

其实，不仅仅是宅地断货，田园板块的商业地块同样稀缺。

今年4月26日区域成交了首宗商业地块，由招商以2.9亿元拿下，楼面价9418元/㎡，值得一提的是该地块不仅需要100%自持更是需要配建2500㎡的养老用房，这一数字至今尚未有地块打破。而该地块也是杭州实行土地自持政策以来，首宗需要自持的地块。

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曾经，对于田园板块大多数人有个印象便是太远，出行不便利且周边的生活配套并不多。但是在“沉寂”的4年半时间里，田园板块早已不再是当年那个仅有环境拿得出手的板块，而是迎来了全新的面貌。

除了打出“宜居”生态牌之外，田园板块的交通、配套等多方面都注入了“新的血液”：地铁4号线二期（规划中）将从板块南端经过；各类中小学和医院配套也相继投入使用……不仅如此，大量小区的入住，为板块导入了大量人口，也加速了板块各类基础设施配套的完善。

田园板块部分配套分布（来源：拱墅招商）

房价或许能从另一个方面折射出板块价值的变化，尤其是没有被限价的二手房价格。以板块内体量较大的绿城西子田园牧歌为例，2010年首开时均价仅2万出头，而如今二手房的挂牌价格普遍在35000元/㎡以上，甚至有房源的挂牌均价突破了4万元。

某网站田园牧歌二手房挂牌价格

不难发现，如今田园板块的房价已经翻番。

可以说，沉寂的时间里，田园板块“修炼”好了内功，在4年后的今天打了个漂亮的“翻身仗”。

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现在回头看今日的拿地价格，18423元/㎡的楼面价保本房价约为27000元/㎡（刨除自持比例），对比周边二手房的售价，尚有一定的利润空间。且该地块的容积率仅为1.5，结合田园板块的环境优势，且有首开望宸的打造经验在前，相信首开地产能打造出较为宜居的改善住区，毕竟这里之前就是改善购房者的天下。

在本月的土地出让中，包括田园板块在内，运河新城、上塘板块等房荒板块都迎来了新的供应量，未来一段时间内板块的“供不应求”将得到缓解，而有纯新盘面市也意味着板块将发出新的声音，以更崭新的面貌重新站在市场面前。

就如田园板块，随着杭钢新城利好的持续释放、杭州城市各类配套建设的不断完善，其未来的价值潜力颇值得期待，说不定更多的惊喜已经路上。