我们的“家底”,能经受长时间房荒吗?

许久未曾动笔。经常自诩为杭州房地产市场信息比较对称的我们，眼下其实跟大家一样迷茫。越来越不敢轻言后市、轻言涨跌，唯有越来越谨慎与敬畏。

“不能低估和轻视调控政策叠加的作用和威力，不能低估和轻视政府抑制炒房的决心，杭州房地产市场在宣泄完恐慌情绪之后，终究会回归冷静和理性，到时过度投资和购买力透支的风险才会逐渐清晰。”

这段话说于3月28日，杭州祭出最严厉的楼市调控组合拳当天，我为政策出台配发的评论。不管是基于市场，还是基于个人良好愿望，我都坚定地相信，市场拐点终会出现，再有光环、再有成长性的城市也需要休养生息，我也相信限购时间越长威力越大。

但是，站在今天这个时点上，我有一点点怀疑自己了。尤其是土拍新政之后在土地市场真实发生的状况，让我愈发怀疑是否应该用理性的说教去影响他人购房？

一个最简单的经济学原理叫“供求关系决定价格”。当供求关系严重失衡的时候，需求端再抑制也于事无补，当青黄不接到一定时候，哪怕1000套的需求也可以撬动整个地球。

眼下弥漫整个市场的抢房现象，让很多人不解限购都这么厉害了，怎么还会这么多人有“房票”？而事实仅仅是，不是买房人更多了，而是住宅房源供应确实跟不上了。市场从原先20万套住宅库存的笨重身躯变得身轻如燕，几个拆迁户就有能力拉抬大盘。

我们眼下要面对的一个新名词叫“房荒”，新房住宅的供应短缺。当然，“房荒”本身并不可怕。2010年初卖得只剩下不到2000套商品住宅，几乎断货的状态，我们也挺过来了。因为与此同时我们在09年出让了史上最多的宅地，后续供应陆续跟上来了。但这次，我们能经受长时间的房荒吗？

自从施行新的土拍新政之后，每块宅地都要面对的是现房销售和大比例自持的命运。从4月至今，杭州市区出让的14宗涉宅用地中，13宗地块都触及现房销售和房源自持，平均自持比例为36%。以目前的形势来看，比较让人担心会成为常态。这意味着这些宅地形成有效供应的时间会延缓两到三年。这也就意味着，未来两年内新房住宅市场恐怕只能依赖目前仅有的“家底”。

我们的“家底”有多少呢？过去两年，我们的研究员做了很多努力，整理了近3000多块已经公开出让的土地信息，从每块商住两用地块上剥离出住宅成本，与每张预售证关联提取未上市部分，从而整理出一个较为清晰的家底。

截至5月底，杭州市区（不含大江东、富阳）商品住宅潜在供应（即已出让土地未形成商品住宅供应部分）大致为1800万平方米，其中主城区约 770万平方米。加上透明售房网公开可见、已经不多的显性库存，就是我们全部的“家底”了。如果以过去12 个月平均签约面积计算，这些地块全部上市的话可以卖上 18个月左右。但实际情况是，这其中有些是陈年旧地，有些开发周期会比较悠长，地块分布与地价层次也存在结构性矛盾，很难指望大多数能够在未来两年形成有效供应。

这个“家底”，虽不至于出现完全的“供应真空期”，但一定是捉襟见肘。

当然，从本质上说，房荒本身是个伪命题。去年年度峰会上，我们公布杭州这片土地上生长的房子，有产权确认的已经超过190万套，市值超过3.9万亿，不包括几十万套的未交付房源，以及大量的集体用地房。杭州城镇居民人均居住面积已经过了35平方米，农村居民人均居住面积接近70平方米。从整体量上来说，我们可以说不缺房。

所以，我们也许可以寄希望于那些投资者，比如光去年一年就买走了杭州6.8万套房子的外地人，包括13000多名上海人、9000多的温州人，希望心情不错的他们能够在房子陆续交付的这两年尽快进入二手房市场，形成房源的二次供应。让这些眼下政策不大待见的投资者们，来一次调节市场供求关系的正义之举。靠你们了。