三墩的 “中部塌陷”

▲美丽的西湖，破旧的三墩即将成为历史？

文/杭州客（微信公众号：地产杭州客）

壹

对于城北西的三墩来说，4月26日的那宗72亩商业地块出让，具有标志性意义。

还记得吗，那天下午，这块地刚拍完，龙湖杭州第四座天街的海报就已经出街了。

很显然，对于这个项目，龙湖觊觎已久并志在必得。

三墩天街将会是继金沙湖、滨江、蒋村之后，龙湖在杭州的第四座天街。

按照龙湖在杭州的商业雄心，其目标是在杭州的商业规模达到年租金10个亿左右。预计三墩之后，龙湖在杭州应该还会再布局一到两个天街。

根据土地出让指标，三墩天街计容建筑面积高达18.13万方。如果加上不计算容积率的地下面积，总建筑面积将达到20万方以上。

对于单个纯商业项目来说，这已经是非常大的体量了。

对于三墩来说，这则是史上迎来的最重量级商业综合体。

之所以是最重量级，原因有二：

其一，20万方以上的体量；

其二，龙湖天街的品牌知名度。

目前，在杭州，能够跟天街系齐名的购物中心品牌，大概就只有万象城、银泰城、万达广场、宝龙城市广场，以及万科旗下的印象城了。

贰

不知道大家有没有注意到龙湖三墩天街的位置。

这块地北邻五里塘河，东临古墩路，紧邻地铁2号线三墩站，西边400米就是中旅·紫金名门，南边就是首开·国风美域。

也就是说，三墩天街位于靠近石祥路的三墩镇最南边，并不在三墩镇的镇中心。

▲龙湖三墩天街位置图

这大概揭示了三墩一直以来的一大尴尬。

这么多年来，作为杭州楼市的肇始区域之一，在三墩镇的镇中心，居然一直没有一个重量级的商业综合体。

三墩区域最早的大型购物中心是西田城，但也靠近莫干山路，不在镇中心，而且在行政上属于良渚街道。

目前，三墩镇中心真正称得上品牌购物中心的，只有金地广场，但还没有开业。

叁

与此相应的是，三墩的房价，也上演了 “中部塌陷” 的一幕。 

在三墩范围内，目前的房价体系是，镇中心的房价基本处于较低洼的位置，周边的房价都比中心高。

目前，三墩镇中心区域无新盘在售，核心区域的二手房以亲亲家园为代表。

亲亲家园一期、二期、三期在行政上属于余杭区，目前二手房价格在2.1-2.3万/平方米。亲亲家园四期属于拱墅区，二手房价格在2.4-2.5万/平方米。

再来看看三墩相对外围的房价。

三墩镇中心靠北的金地·自在城，目前的二手房挂价基本在3万左右了。

在三墩镇的南边，前面提到的中旅·紫金名门，目前新房在售价格在3.1-3.2万/平方米左右。

往东，行政上属于拱墅祥符的阳光郡，新盘在售价格在2.7-2.8万/平方米左右，而这还是因为新盘限价。

比金地自在城更北的三墩北区域，目前属于三墩新的开发片区，接下去将会有万科融信·西雅图和中国铁建·西湖国际城两大新盘推出。

西湖国际城毛坯，预计首开售价将在2.6万/平方米以上；西雅图精装，首开价格很可能上冲3万/平方米……

很多人可能会觉得把二手房和新房售价进行比较不公平。

事实上，因为新盘限价限签，在杭州的很多区域，已经出现了次新二手房价高于一手房的价格倒挂现象。

肆

对于不熟悉杭州的外地人，甚至包括长居杭州的本地人，可能对我上面的叙述会有些莫名。

亲亲家园既然被归入三墩镇中心，但为何一二三期又说行政上属于余杭？

同样，阳光郡既然被拿来做比较，为何又说“行政上属于拱墅祥符”？

包括更前面提到的西田城，大家都觉得在三墩，为何行政上又属于良渚街道？

这大概是这么多年来，三墩在发展上一直相对停滞，远远落后于西湖区其他区域，乃至落后于后起之秀的余杭良渚新城，更不要说被以前同属于三墩管辖范围内的兄弟区域申花远远甩到后面去的重要原因。

世人对三墩的理解，很可能会天然地把古墩路作为中轴，把古墩路、广业街、厚仁路和池华街围合成的区域，乃至最近的辐射区域，当作三墩镇的镇中心

却不知，在以上的范围内，却是西湖区三墩镇、拱墅区祥符街道和余杭区良渚街道交界的 “金三角” 。

大家理解的三墩镇中心，竟然包含了西湖、余杭、拱墅三区。

对于祥符和良渚来说，三墩不过是所在行政区域的边缘。问题是，对三墩镇来说，这里却是镇中心。

也就是说，在西湖区三墩镇的卧榻之侧，酣睡着拱墅区的祥符街道和余杭区的良渚街道。

肆

墩镇中心遭遇的第二大问题，是发育过早。

早在本世纪初，也就是近20年前，80万方超级大盘亲亲家园就开始开发了。

受边上的蒋村商住区开发影响，三墩是全杭州房地产开发最早的区域之一。

▲亲亲家园，标准的 “坤和红”

几乎与亲亲家园同时期，三墩开发了大型经济适用房项目都市水乡。

光亲亲家园和都市水乡两个楼盘，就几乎占据了我们印象和概念中三墩镇的半壁江山。

此后，大盘三墩颐景园、白马尊邸，乃至更后面的金地·自在城、中海金溪园、中海紫藤苑、协安蓝郡、协安紫郡等楼盘相继开发。

在崛起之前，三墩镇中心的地大部分就被瓜分掉了。

相比于后来的申花、良渚新城乃至三墩北，因为起步较晚，刚开始是一张白纸，更容易被高水准重新描画。

因为发育过早，三墩其实犯了当年蒋村商住区开发时同样的错误，在镇中心区域住宅比重过高，成为一个卧城。

与此同时，三墩却没有蒋村商住区的幸运，因为后者虽然开发更早，但因为绿城、南都、金都在此造了大量经典的楼盘，蒋村的起点更高。

同时，蒋村商住区作为城西文教区的自然延伸，在心理上更容易被接受从而成为迅速市中心的一部分。

而三墩隔着一个石祥路，对于市中心的购房者来说，这一直是一个鸿沟般的存在。

陆

浙大紫金港校区让三墩面临着极大的机遇，却也让三墩承受了发展的代价。

我没有仔细去考证，但三墩成为全杭州留用地最多最集中的区域，却很可能跟紫金港校区有关。

总规划5856亩的紫金港校区，意味着巨大的拆迁安置，乃至产生大量的10%村集体留用地。

这些留用地主要分布在环紫金港校区的蒋村、申花和三墩。

但据我所知，三墩是其中留用地最多的区域。

▲城西北区域最牛的综合体城西银泰城却是一个留用地项目

因为位置相对欠佳，三墩没有申花那么幸运，诞生了像城西银泰城这样高水平的的留用地项目。

大量留用地的分布，导致三墩的商业开发一直处于一个相对较低的水准，或者也因此影响了品牌和重量级商业地产商的进驻。

柒

现在，三墩镇面临的竞争格局是，北有良渚新城、南有申花、西有未来科技城、东边是祥符北部软件园和万达商圈。

在三墩内部，南边是规划五里塘河综合体，西边是紫金众创小镇，西北边是阿里云和三墩北。

位于三墩镇东边的镇中心，因为开发接近饱和，反而缺乏新的有想象空间的规划。

▲未来的三墩小城镇区块将划分为三个风貌区

 所以，在三墩镇较新的规划中，在区域的功能规划上已经出现了很大的调整——

① 传统上的三墩镇南，北至五里塘河，南至石祥路一带，也就是前面提到的龙湖三墩天街、中旅紫金名门和首开国风美域所在的区域，将被打造成  “现代新城风貌区”  。

其规划亮点是，打造具有江南水乡历史风貌特色，集居住生活、公共服务、商业服务、教育办公等功能于一体的三墩区域新型城市精品区。

② 而在东至通济路、南至振华路、北至和西至吉鸿路的范围，也就是三墩镇和紫金众创小镇的西部范围，将通过对三墩老集镇的改造，打造 “传统古韵风貌区” 。

改造建设后的三墩老集镇，将变身成为 “五里塘水乡小镇” 核心区域。通过规划建设后，这里将重现五里塘往日水清岸绿、两岸街景繁华的景象，向市民展现千年古镇的魅力。

③ 而在现在的三墩镇中心，因为开发趋于饱和，难以进行大规模的改造，所以保留为 “休闲老城风貌区” 。

捌

在西湖区312.43平方公里的版图内，就城市面貌而言，三墩大概是感觉上最不西湖区的一部分。

西湖区下辖9个街道两个镇，其中，三墩和西湖区的西南边陲双浦，就是其中的双镇。

▲三墩和双浦，是西湖区下面仅有的两个镇

连转塘这个大家感觉上很乡下的地方，在十年前就已经是街道了。

而在浙大紫金港旁，杭州楼市开发最早的区域之一，边上就是杭州徐家汇申花，三墩至今依然是乡镇行政编制。

当然，更不要说三墩北边的良渚，这个感觉更乡下的地方，也早已经是街道了。

但按照一般性或笼统的理解，街道和乡镇的区别，前者代表城区，后者代表郊区。

我无意去评价乡镇与街道的优劣，但无论如何，对于三墩来说，这是一个现实的尴尬却是事实。

但愿，在三墩云谷的重大利好刺激，随着紫金众创小镇的崛起，再加上按照时间表三墩 “三个风貌区” 在未来的三年内建成，三墩能把  “镇”  的帽子摘掉。

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